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Lebzeitige Übertragung von Immobilien

„Oma ihr klein Häuschen" soll steuerfrei übertragen werden können. So hat es der Gesetzgeber denn auch gestaltet, indem der Steuerfreibetrag in der Erb- und Schenkungssteuer für Kinder und Enkel 400.000 € beträgt, für Ehegatten sogar 500.000 €. Allerdings sind nunmehr auch die Verkehrswerte von Immobilien Bemessungsgrundlage für die Immobilien, so das alles, was über das „klein Häuschen" hinaus geht, bei der Nachfolge Erbschaft- oder Schenkungsteuer auslösen kann.

Was aber, wenn der Wert des Immobilienbesitzes über diese Freibeträge hinaus geht? Dann stellt sich das Problem, diese Freibeträge klug zu nutzen und schon zu Lebzeiten Immobilienbesitz auf die nächste Generation übertragen.

Wann sollte man sich über die lebzeitige Vermögensübertagung Gedanken machen?

Michael Grüßenmeyer: Der Freibetrag kann alle zehn Jahre einmal genutzt werden, so dass zu erwägen ist, Vermögensübertragungen frühzeitig einzuleiten. Dabei muss aber überlegt werden, in welchem Umfang das Vermögen zur eigenen Absicherung noch benötigt wird. Man kann sich beispielsweise den Nießbrauch oder das Wohnrecht an einer Immobilie auch vorbehalten, um weiterhin den Nutzen zu ziehen. Der Übertragungswert wird damit natürlich gemindert, so dass der steuerliche Effekt sich reduziert. Es kann auch sinnvoll sein, eine Immobilie gegen Übernahme einer dauernden Last entgeltlich zu übertagen, was gegebenenfalls einkommensteuerrechtliche Folgen hat. Das will im Einzelfall durchgerechnet sein.

Wozu raten Sie konkret?

Michael Grüßenmeyer: Die lebzeitige Übertragung von Immobilienbesitz ist im Rahmen eines Gesamtplans sinnvoll. Ich warne davor, nur die steuerrechtlichen Aspekte zu sehen. Die Beratung durch den Steuerberater sollte in erb- und familienrechtlicher Hinsicht ergänzt werden. Es muss geklärt sein, wie der Betreffende seinen Nachlass unter den in Betracht kommenden Erben verteilen will. Es muss geklärt sein, welche Pflichtteilsrechte zu beachten sind. Es muss geklärt werden, ob und gegebenenfalls welche erbrechtlichen Bindungen bereits bestehen, beispielsweise durch einen Erbvertrag oder ein Berliner Testament, wenn der Ehegatte der Mandantin oder des Mandanten bereits vorverstorben ist. Es muss geklärt werden, welche Verpflichtungen den Begünstigten auferlegt werden sollen. Und es muss geklärt werden, wie die eigene Vermögensvorsorge für den Fall der Pflegebedürftigkeit aussieht.

 

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"Bei einer frühzeitigen Vermögensübertragung muss überlegt werden, in welchem Umfang das Vermögen zur eigenen Absicherung noch benötigt wird."

Michael Grüßenmeyer ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Familienrecht und Fachanwalt für Erbrecht